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12년 차 베테랑 펀드매니저가 쓴 사직서는 간단
투자수익이 이미 연봉을 앞질렀다는 것
분석할 시간이 늘어나면 경제적 자유를 더욱 빨리 이룰 수 있다는게 그의 계산
퇴사할때 세웠던 목표는
제대로된 물건으로 1년에 1건씩만 투자하자는 것
그리고 지금부터 부동산 투자해도 부자가 될 수 있다라는 책을 썼다
투자에 자신이 있다면 전업투자로 돌아서도 될까?
경제적 자유에서 자유에 대한 부분은 만족할 것이다
그런데 경제적이란 조건을 맞추기 위해선 회사에 다닐 때보다 열심히 일해야 한다
매일 7시 30분까지 개인 사무실로 출근할 자신이 없다면 사표는 계속 가슴에 품으시라
그래도 그만두고 싶다면 앞으로 10-20년 동안 예상되는 현금흐름을 엑셀 시트에 구체적으로 기록해보자
그리고 배우자에게 보여줘라. 설득할 수 없다면 회사를 정년까지 다니면 된다
전업 투자자가 되고 보니 더 뼈저리게 느끼는 것이 있다.
임대소득은 절대 불로소득이 아니라는 것이다
월급 받는 것보다 훨씬 더 치열하게 일해야 먹고 살수 있다
부동산이 약보합권에서 움직이는 시기가 매수 적기다
무주택자들이 집을 한시라도 빨리 사야하는 건 여러가지 이유 때문
-첫째, 전세와 비교도 할 수 없을 정도로 주거 안정성이 높다는 점
-둘째, 최근 같은 폭득장에 대한 최소한의 방어다
-셋째, 인플레이션(매년 물가가 오르고 통화량이 늘면서 화폐가치가 떨어진다. 저금리 예금이나 아예 이자조차 없는 전세보증금은 돌려받더라도 사실상 손실인 셈)
실물자산인 부동산은 세금과 부대비용등을 감안하더라도 가격이 매년 2.5~2.6% 안팎만 오르면 결과적으로 이득이다
개인이 전재산에 가까운 돈을 들이는 거라면 그보다 구체적으로 조사한 뒤 한시간은 떠들 수 있어야 한다
매물이 나왔을때 조사를 시작한다면 이미 늦었다. 미리 준비해뒀다가 매물이 나왔을 때는 실행만 하면 된다.
치열하게 조사했다면 설령 매수에 실패하더라도 좋은 자료로 남는다.
모든 조사는 자료로 문서화하고 숫자로 계량화하라.
평생 잊지 못하는 숫자들이 생긴다.
이렇게 계량화하는 습관이 굉장히 중요하다
투자목적이라면 수시로 들를 수 있는 가까운 곳이어야 한다
전업투자자는 전국을 돌아다니는데 문제가 없겠지만 직장인은 그럴 수 없기 때문
대출을 받거나 임차인을 만날때, 집을 수리해야 할때 등 생각보다 현장에 갈일이 많다
평일 낮과 밤, 주말 낮과 밤, 대중교통을 이용해서, 자동차를 이용해서 등 매입하기전에 최소 7번 이상 가볼수 있는 곳이어야 한다
멀면 멀수록 현지 중개사들을 자주 만나기도 어렵고 주변시황에도 어두워진다.
서울이 직장이라면 당연히 서울이 최우선 순위다.
서울은 갈수록 재건축 재개발이 어려워지는 등 앞으로 공급이 제한적인 시작이기도 하다
실수요자들 가운데선 당장 자녀계획이 없거나 아직 아이가 어리다가 해서 학군 조건을 배제하고 집을 찾는 경우도 많지만
학군이 뛰어난 단지는 수요층 자체가 달라 나중에 좋은 가격으로 되팔기도 쉽다는 점을 기억해야 한다
무주택자들의 경우 앞으로 실거주할 집을 전세를 낀 채 미리 사두는 전략은 어떤가?
매수 시기를 당길수 있다는 점에서 좋은 방법
이렇게 이야기해도 매수로 돌아서는 무주택자는 많지 않다.
소유권 이전을 경험해본 유주택자들이 오히려 더 산다.
어려운게 아니라는걸 깨달아서다.
분석은 누구나 한다. 집은 엉덩이가 가볍고 부지런한, 실행력 강한 사람들이 산다
거래의 기술은?
상대방의 상황을 자세히 알아내는 게 보다 저렴하게 매입할 수 있는 방법이다
예컨데 집주인이 해외에 있다거나
임차인이 집을 잘 안보여주는 매물
세금 등의 문제로 매각 시한이 있는 물건등이다
거래 조건은 한번에 서면으로 주고받는게 좋다
한꺼번에 요구하지 않으면 계속 추가적으로 요구하는 느낌을 풍길 수 있어서다
만약 미처 요구하지 못한 조건이 있다면 거래 상대가 추가 요청을 할때에 맞춰 맞바꾸기 식으로 제안하는 게 서로의 기분을 상하지 않게 하는 방법
중개업소와의 신뢰 구축은 중요
거래한 업소엔 중개보수를 조금 더 책정해주는게 좋다.
앞으로 나올 매물이나 임차인도 적극적으로 구해줄 수 있기 때문
시세보다 가격을 잘 쳐서 파는 법도 있나?
전세보증금, 즉 실거주가치를 올리는 것이다
실거주가치가 높은 집은 매매가격을 올리기도 쉽다
리모델링 등 인테리어를 통해 전셋값을 높이는 게 대표적인 방법
아파트를 사거나 투자할 돈이 모자란다면 빌라는 어떤가?
통상 빌라는 환금성이 낮다고 하지만 워낙 개별성이 강해 뭉뚱그려 애기하기 힘들다
좋은 위치의 빌라라면 아파트 매매와 별반 다르지 않게 손바뀜이 일어난다.
다만 채광이나 주차, 보안 등이 아파트보다 취약한게 단점이다.주변에 위해시설이 있을 가능성도 아파트보다 높다
평면도가 있는 경우도 많지 않다.
빌라 매물을 보러 갈때 머릿속으로 평면도를 그릴 생각을 하고 찾아가야 한다
월세수익으로 현금흐름을 만들기 위한 오피스텔 투자는 어떤가?
서울의 주요 지역이라면 연 4.5%~5% 정도의 수익률이 받쳐줘야 한다
대출금리와 감가상각 등을 감안했을때 수익률이 이 수준 이하로 내려간다면 매각 때 차손이 발생
건물의 감가상각은 오피스텔의 큰 단점이다
매매가격에서 건물가격이 차지하는 비중이 높다보니 시간이 지날수록 감가상각이 크다
좁은 공간에 많은 가구가 밀집하다 보니 대지지분이 적어서 그렇다. 대지지분이 작다는 건 앞으로 재건축을 기대하기 어렵다는 이야기이기도 하다
주택과 비교하면 주변에 공급이 늘어나기도 쉽다. 만약 투자하려는 오피스텔의 월세가 100만원이라면 앞으로 120만원, 130만원으로 올릴 수 있다는 자신이 있을 때만 사야한다