돈의 속성 책정리 3/10

16.금융공황 발생에 따른 세가지 인간상

대규모 폭락장은 10여 년 만에 한번 꼴로 찾아온다

첫째 부류는 이 피해를 고스란히 당하는 사람들이다

이런 사태는 금융 시장에 투자한 사람들에게나 영향을 주는 것 같지만 실제로는 평범한 삶을 유지하는 많은 사람이 직접적인 피해자가 된다. 주식 한장 투자한적없어도 여전히 영향을 받는다

금융자산은 모두 사업체와 연결되어 있고 주가폭락은 회사의 사업을 축소시킨다. 실업률이 증가하고 실물경제는 빠르게 식어버리며 모든 사람의 소득이 줄어든다. 소득의 축소는 부동산 침체로 이어지고 부동산 하락으로 융자가 회수되거나, 빚을 진 사람들은 채무 독촉을 받게 된다. 주식은 자기들끼리 오르다 떨어졌는데 피해는 내가 당하는 것이다. 이유는 단 하나다. 빚이 있기 때문이다. 빚이 있기 때문에 다른 사람들의 자산 변동이 내자산에까지 변동을 주고 그 영향에 고스란히 노출된 것이다

두번째 부류는 이런 폭락장에 전혀 영향을 받지 않는 사람들이다. 물론 이들은 빚도 없고 직업도 안정적이다. 이들에게 폭락장 뉴스는 언제나 불경기라고 아우성치는 어떤 부류들이 조금 더 시끄럽게 떠드는 소리로 들릴 뿐이다.어차피 실제 폭락의 영향도 빠르면 1년, 늦으면 몇년 안에 모두 해결돼 언제 그랬냐는 듯 다시 상승장이 이어질 테니 신경 쓸 이유조차 없는 사람들이다. 이들이 이렇게 태평한 것은 빚이 없기 때문이다.

세번째 부류가 특이하다. 세번째 부류는 이러한 사태에서도 이익을 보는 자산가들이다. 이들은 이런 사태를 몇년치의 자산을 한번에 벌수 있는 기회로 본다. 이런 폭락장에는 거대한 부의 이동이 이뤄진다.

하지만 이런 대이동은 물이 아래에서 위로 흐르지 않듯 가난한 자들의 돈이 부자에게로 흐르고 부자는 더 부자가 되는 이동이다. 하지만 부자라고 모두 이 혜택을 보는 것은 아니다

혜택을 보는 사람들은 사람들이 절망하고 공포에 떨며 모든 재산을 던져버릴때 어둠속으로 걸어 들어가는 사람들이다

이들은 리스크가 가장 커져서 아무도 사지 않아 내던져버린 자산의 상태가 오히려 가장 리스크가 작은 상태인 것을 알아차리고 실제 행동에 옮기는 사람들이다 이때는 경기에 대한 가장 극단적인 이야기로 가득 찬다 그럼에도 이들은 투자를 멈추지 않는다. 산업과 경제에 대한 근본 가치를 믿는다. 세상이 결국 전진할 것임을 믿는 낙관주의자들이다. 이들의 야망은 매번 성공해왔다. 그러나 이들의 성공이 수백 년간 이어졌음에도 막상 그때가 오면 모두 고개를 숙이고 숨어버린다. 상황이 정리되고 고개를 들었을때 낙관주의 자산가들은 이미 더 높은 집을 지어놓았다. 그것이 신이 세상을 이끄는 방식이다

살아보니 산에서 돌이 굴러 내려오면 돌에 맞아 죽은 사람도 있고 피하는 사람도 있고 돌을 내다파는 사람도 있었다. 가장 큰 부의 이동은 매번 이런식이었다.

 

17. 내가 청년으로 다시 돌아가 부자가 되려 한다면

우리 부모세대에는 저축이 가장 좋은 투자였다

1971년 7월 당시 한국 신탁은행 광고에 나온 이자율은 25.2%다

80년대에도 이런 이자율이 지속되다가 1991년 금리 자유화가 이뤄지면서 10%대로 떨어졌다.

한국 예금은행의 최고 이자율 기록은 연 30%(1965년 9월)까지 오르기도 했다.

그러나 저축은 여전히 부자가 되는 첫걸음이다 부자가 되기 위해서는 종잣돈이 필요하고 이 종잣돈을 모을때까지는 은행을 이용해야 한다.

재산은 자본Ⅹ투자이익률Ⅹ기간의 합계다 즉, 얼마의 돈으로 얼마의 이익률로 얼마나 오랫동안 돈을 모아왔느냐에 달려 있다. 예를들어 10억원의 재산을 모으고 싶다면 첫 종잣돈 1억원을 10%의 이익으로 25년동안 꾸준히 복리로 모으면 된다 15년내에 달성하고 싶다면 16.5%이익을 복리로 낼수 있으면 된다.

차라리 매달 급여에서 50만원정도의 돈을 빼서 한국에서 제일 큰 회사의 주식을 사겠다. 가격이 오르내리는 것은 상관없다. 매달 같은 날 50만원씩 주식을 사 모을 것이다.

가장 큰회사는 현재로써는 삼성이다. 그러나 삼성의 시가총액을 넘어가는 회사가 생긴다면 그 회사로 갈아타고 계속 같은 투자를 진행할 것이다. 더구나 배당도 나오기 때문에 더 이상 50만원을 매달 투자하지 않아도 될것이다.

이것이 아직 젊은 나이에도 안정적인 직장 생활을 하면서 얼마든지 백만장자가 될수 있는 방법이다. 하루라도 빨리 시작하면 된다. 공식에서 가장 중요한 변수가 투자 기간이기 때문이다. 백만장자가 되기가 생각보다 그리 어렵지 않다. 다시 반복해서 말하지만 부자는 천천히 되는 길이 가장 빠른 길이다.

 

18.부자가 되기 위해 우선 당장할수 있는 일 한가지

이 글을 읽는 것을 마치면 자리에서 일어나 포스트잇과 필기구를 챙기고 장갑을 낀 후 집안에서 가장 큰 이불을 가져다가 거실 바닥에 펼쳐놓자. 먼지가 날수도 있으니 창문은 열어놓는다. 그리고 이불의 정중앙에 서서 집안의 사방을 향해 인사를 한번씩 한다. 입으로 조용히 소리 내어 "집안에 있는 물건 여러분 안녕하십니까? 오늘 여러분들을 모시고 정리정돈하는 시간을 갖겠습니다"라고 말한다

인사를 마치면 집안의 서랍에 있는 모든 물건을 이불 위에 꺼내놓는다, 단 쏟아부으면 안된다. 하나씩 달걀 다루듯 이불위에 차근차근 올려 놓는다. 이렇게 꺼내놓고 보면 알게 된다. 얼마나 쓸데없이 많은 물건을 모아왔는지, 한번도 쓰지 않는 물건이 이렇게나 많은지, 그리고 얼마나 이유 없이 서로 섞여 있었는지 알게 된다.

부끄러울 것이다. 그리고 부끄러워해야한다. 이제 무릎을 꿇고 앉아(사죄와 존중을 담아) 물건 하나를 집어 들고 이 물건이 나를 설레게 하는지 느껴본다. 설렘을 무엇으로 표현해야 정확할지는 모르지만 애정이 느껴지고 여전히 간직하고 싶은지 마음에 묻는거다.

여전히 설레는 물건은 오른쪽에 둔다. 그러나 설레지 않는 물건들은 그동안 고마웠어 혹은 사용하지 않고 버려둬서 미안해라고 말하고 안녕!잘가라고 인사한 후 왼쪽에 모아둔다. 아무리 사소하고 하찮은 물건이라도 같은 방식으로 인사를 마치고 분류해놓는다. 분류를 마친후, 왼쪽에 있는 물건들중에 아직 쓸만한 것들은 기부하거나 팔고, 버릴것들은 버린다. 이제 오른쪽에 있는 물건들을 그냥 그대로 서랍에 넣지 말고 종류별로 분류해서 한 서랍에 한종류씩 넣어준다.

뜻하지 않게 각기 다른 서랍에서 다른 종족과 낯설게 지내던 물건들에게 가족과 친지를 찾아주는 일이다. 자리를 잡은 서랍에는 포스트잇으로 가족의 이름을 임시로 적어놓는다. 마사지 및 운동용품, 슬리퍼, 문구류, 리모콘, 소형 전자제품 같은 가족의 이름을 만들어 붙여준다. 물건의 정리가 다 끝나면 사무실에서 쓰는 전문 레이블 기계로 서랍마다 해당 이름을 작고 정갈하게 인쇄해서 예쁘게 붙여 놓는다. 너무 크면 오히려 보기 흉하다. 일이 다 끝나면 이불을 정리해서 다시 넣고 차 한잔하며 반성의 시간을 갖는다.

이렇게 정리해보면 우리가 얼마나 세상의 물건을 함부로 대했는지 알게된다. 알지도, 원하지도, 필요하지도 않는 물건들이 끝도 없이 나올것이다. 얼마나 많은 물건을 쓸데없이 사왔는지 부끄러워진다. 또 어차피 쓰지도 않을 물건들을 얼마나 많이 가지고 있었는지도 알게된다. 몸에만 때가 있는것이 아니다. 이것은 삶의 때다. 이 때를 벗겨내지 않으면 올바른 부는 나를 찾아왔다가도 다시 돌아가버린다.

팔꿈치와 목 뒤에 때가 낀 남자와 연애하고 싶은 여자는 없다. 이 작은 행동이나 나비효과처럼 물건을 대하는 태도를 바꾸고 세상을 보는 눈을 바꾸며 돈을 제대로 사용할줄 아는 사람으로 변하게 할수 있다. 함부로 물건을 사는 일이 줄어들 것이고 사온 물건들은 제집에 제대로 자리 잡게 되며 어떤 물건을 찾느라고 이리저리 시간을 쓰거나 못찾아서 다시 사는 일도 없어진다. 씀씀이가 올발라지고 사람이 달라지며 가족간에 다투고 싸우는 일도 줄어든다

이렇게 정리를 하고 나면 부엌이나 옷장이나 차고나 화장실도 치우고 싶어질 것이다. 지갑이나 차 트렁크, 컴퓨터 파일도 동일한 방법으로 정리하길 바란다. 그러면 평생 존중받는 부자로 살 준비가 다 된것이다. 이제 때만 기다리면 된다

 

19. 현재 임차료를 내는 사람들의 숨은 가치

어떤 업종의 비즈니스를 하든 상관이 없다. 만약 현재 임차료를 건물주에게 내고 있는 사람이라면 그 사람은 해당 건물을 소유할 능력을 최고로 많이 가진 사람이다. 현재의 건물주도 그 건물에서 스스로 임대료를 만들지 못하니까 그 건물안에 들어와서 사업을 통해 임차료를 내줄 사람을 구한 것이다. 즉 여러분이 임차료를 밀리지 않고 낼 사업체를 현재 운영중이라면 그 빌딩을 소유할 능력과 힘이 있다는 것이다

매장, 공장, 사무실과 같은 사업장을 갖고 수입을 발생시켜 임차료를 내고 있는 모든 사업자는 자신의 사업에서 두 가지 수익이 발생한다는 것을 알아야 한다. 그 중 첫째는 당연히 사업 자체가 벌어들이는 수입이고 다른 하나는 고객이 들락거리면서 생긴 트래픽에서 발생한 부동산 가치 증가 수입이다.

만약 상권에 크게 영향을 받지 않고 맛집을 운영하거나 업체의 소비자의 호응도가 높아 고객이 매장을 찾아오는 정도의 접객 능력을 가진 식당경영자라면 이사람은 음식을 팔아 버는돈보다 트래픽증가에서 나오는 수입이 훨씬 더 클 수 있다. 이런분들은 트래픽 증가에서 나오는 수익을 모둔 건물주에게 빼앗긴다. 본인의 능력으로 건물과 상권의 고객 트래픽을 증가시켜 발생한 건물 가격 상승과 임대료 상승을 오히려 건물주에게 지불하는 것이다 이런 사람은 부동산 개발업자이며 자신의 사업체 경영 능력을 통해 얼마든지 후미진 자리나 남이 망해서 나간 매장을 살릴 수 있는 능력이 있다. 어느 누구보다도 최고의 부동산 사업자가 될수 있는 자격이 있는 경영자라는 것을 본인이 모르고 있을 뿐이다.

조물주 위에 건물주는 우리랑 다른 사람 같지만 그도 평생 모은 돈과 융자를 받아 겨우 건물을 사서 능력 있는 사업자(세입자) 덕에 월세로 융자금과 자기 생활을 하는 사람일 뿐이다. 부실한 사업체가 들어와 임차료를 밀리다가 결국 망하고 나가면 건물주도 숨통이 막힐 것이다. 조물주위에 건물주라 하지만 건물주 위에 은행이 있기 때문이다

당신은 임차료를 밀리지 않고 잘 내면서 그동안 사업을 운영해왔으므로 만약 건물을 소유하게 되면 그 어느 누구보다도 은행 융자금을 잘 갚을 수 있는 힘이 잇는 사람이다. 은행이 가장 좋아할 고객님이 바로 당신이다. 그러므로 스스로 건물 소유자가 되어 사업과 트래픽 증가 이익을 모두 챙겨야 한다. 트래픽 증가 이익이 음식을 팔아 번 돈보다 많을 수 있다. 종잣돈을 마련하고 융자를 받아서 적당한 건물을 찾아 한번만 성공하면 그것을 바탕으로 여러채의 건물을 소유할 수 있다. 은행이 누구보다도 안심할 고객이다. 이것은 비단 맛집식당뿐만이 아니라 학원사업자, 사무실, 어린이집 등 모두에 해당된다.

우리가 알고 있는 대형 사업체들도 사실은 모두 부동산 이익을 동시에 취하는 형태를 가지고 있다.

맥도날드, 슈퍼마켓, 디즈니랜드, 프랜차이즈, 농장, 꽃집등등

이런 유능한 사업자들이 아직 건물주가 아닌 이유는 아주 황당하다. 일단 한번도 생각해보지 않아서다. 건물을 사려면 많은 돈이 필요하다고 생각한다. 그러나 이는 사실과 다르다. 당신만큼 능력이 없는 건물주도 건물을 가진 것을 보면 이상하다는 생각이 들지 않는가?

인근 부동산을 다녀보며 매물을 들여다보고 은행을 찾아다니고 종잣돈을 마련하는 행동을 하다 보면 방법이 보인다.생각처럼 부동산을 사기 위해 많은 돈을 들이지 않는 방법이 수없이 존재한다. 현재 운영하는 사업체에 붓는 정성의 반 정도만 부동산 공부에 쏟으면 매물과 기회를 잡을 수 있다. 부동산은 그 자체로 임대료를 통한 일종의 투자 배당금을 만들수 있는 제품이므로 레버리지를 강하게 쓸 수 있다. 생각보다 쉽다는 이야기다. 어렵지 않다는 것이 아니라 생각보다 쉽다는 것이다.

임대료를 내는 사람이 건물주라는 말을 사업을 운영하는 동안 절대로 잊지 않는다면 어느날 건물주가 되어 있을 것이다. 만약 이를 잊으면 매년 올라간 임대료에 허덕이다 이리저리 매장을 옮겨가며 건물주 욕이나 하며 사는 신세가 될것이다. 건물 하나만 내것으로 잘 잡아 융자를 갚고 나면 그 다음부턴 레버리지로 다른 건물들을 살 수 있다. 그만큼 특별한 투자상품이니 욕망을 절대 포기하지 말길 바란다.

 

20. 부동산에 투자하는 것이 좋을까? 주식이 좋을까?

부동산에 투자하는 사람은 보수적 안정성을 좋아하고 주식에 투자하는 사람은 공격적 고성장을 추종하는 것으로 생각한다.

하지만 부동산 시장에도 임대 수익 기준으로 부동산을 매매하는 시장이 있고 개발을 통해 수익을 만드는 시장도 있다. 임대료 중심으로 부동산에 투자하는 사람은 주식시장에서 배당우량주에 투자하는 사람과 같은 성향이고, 부동산 개발 사업에 투자하는 사람은 주식시장에서 유망 테마주에 투자하는 사람과 같은 성향이다. 즉 투자 시장의 구분으로 투자자 성향을 나누는 것이 아니라 투자 스타일에 따라 나눠야 한다

주식배당을 받는 것은 월세를 받는 것과 같다. 월세를 목적으로 하는 건물주가 건물 가격을 매달 확인할 이유는 없다.

배당을 받는 주식 투자자도 배당에 관심이 더 많아 주가 변동에 그다지 민감하지 않다. 이런 사람들은 건물 가격이 올해 오르지 않았다거나 주식이 오르지 않았다고 조바심 낼 일이 없다. 건물 가격은 임대료 갱신 때나 오르는 것이고 주가는 실적이 좋아지면 오르는 것이라 생각하기 때문이다. 그래서 이들은 동일한 성향을 가진 투자자다 이런 사람들에게 주식이 더 좋은 투자처인지 건물이 더 좋은 투자처인지 묻는다면 배당이나 월세를 비교해서 많이 받는 곳이 좋다고 말할 것이다

주식에 투자하는 사람들도 크게 두 부류로 나뉜다. 회사의 내재가치를 찾아내고 상대적으로 저평가된 회사의 주식을 사서 회사가 성장하기를 기다리는 장기적 투자 관점을 가진 투자자가 있는 반면, 인간 군중의 투자 심리에 따른 기술적 반등과 저항을 따라 매매하는 트레이더들이 있다

주식을 사고 팔아도 장기적 투자 관점을 가진 투자자는 회사와 동업을 하는 경우고 트레이더는 앞의 사람에게 사서 뒷사람에 파는 유통거래자다.  기술적 투자를 하는 트레이더들은 좋은 트레이딩 시스템과 거래량에만 집중하면 되니 어느 회사인지 혹은 회사의 장래에 대해선 관심이 있을 수 없다

질문하는 행위는 바람직한 일이다. 공부를 잘한다고 반드시 성공하지는 않지만 질문하는 사람은 성공할 확률이 높다. 그러나 투자의 세계에서는 예외다. 투자는 직접적으로 돈과 연결되어 있기 때문에 그 말 한마디에 따른 결정 하나가 실제 수익과 깊은 연관이 있다. 가장 큰 문제는 답하는 사람이 답을 아는 경우가 없다는 것이다. 은행직원, 증권회사직원, 회계사, 전업투자자, 유명펀드매니저등 전망과 소문을 전달할 뿐이다.신문이나 TV에 자주 보이는 고수외전, 필살기, 종목추천, 족집게, 투자 꿀팁, 상승예상종목, 실전투자법, 그래프 적중투자, 매매특강, 단타정곡법, 기술적 분석 성공비법등은 모두 유혹적인 말이며 사기다.그리고 이런것을 가르치는 것이 돈이 더 된다는 알게된 사람들이며 증권회사에 거래량을 늘리려는 목적으로 고용된 사람들이다. 거래자체가 늘어야 증권사가 이익을 얻는 구조이기 때문이다.

묻기전에 물을 만한 자격을 갖춰야 하고 그자격을 갖추기 위해 공부를 하다보면 왜 물으면 안되는지도 스스로 알게 된다. 부동산이 좋은지, 주식이 좋은지 이것이 부끄러운 질문이라는 것을 아는 순간, 당신은 투자할 기본 자격을 갖춘것이다